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「美國紐約購房」在美國紐約現(xiàn)金購房及貸款購房流程

近年來，越來越多的中國客戶選擇資產(chǎn)全球配置，其中海外購房占了很大的比重，而美國的房地產(chǎn)市場也由于發(fā)展較為成熟穩(wěn)定，受到了很多人的青睞。

由于房地產(chǎn)法屬于州法，美國50個州的房地產(chǎn)法都有著或多或少的差異，例如在加州的購房經(jīng)驗并不一定在紐約州奏效。

由于中國客戶對于美國各州購房的不了解，很容易掉進各種“陷阱”。

這篇文章會向大家詳細(xì)介紹在紐約購房的基本流程，讓大家購房過程更加順利、少走彎路。

在紐約購房一般來說可以分為：現(xiàn)金購房和貸款購房。

相比較而言，現(xiàn)金購房比貸款購房所需流程簡單，時間花費少。

下面我們就為大家分別介紹這兩種購房的流程：

現(xiàn)金購房流程：

1、設(shè)立美國銀行賬戶并準(zhǔn)備充足的資金

現(xiàn)金購房最重要的一點就是您購房所需的資金是否已經(jīng)準(zhǔn)備到位。海外買家持有效簽證來到紐約，可以到當(dāng)?shù)劂y行了解開戶手續(xù)，以后接收匯款以及后續(xù)的支付房款都需要用到這個賬戶，這點非常重要。

由于中國有外匯管制，每人每年限購5萬美元，請在購房前確保自己的美金都已就緒，余額充足。

2、尋找合適房源

在紐約買房一般都需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。 紐約有很多資深的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他們可以根據(jù)您的具體要求，例如地區(qū)，價格，房型等，為您篩選符合您要求的房屋進行挑選。

在確定具體房源之后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會帶您實地看房，并詳細(xì)的向您介紹房子本身的優(yōu)缺點，周圍的社區(qū)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐亩愘M及管理費等與房屋相關(guān)的重要問題，也會回答您所有房屋相關(guān)的問題。

當(dāng)您有意購買后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會幫您初擬一份意向合同，把您的出價（Offer Price）發(fā)給賣方，同時還需要提供銀行的月結(jié)單monthly bank statement等文件作為資金能力證明。

3、聘請律師

在紐約州購房，您需要聘用一位律師作為您的法律代理人幫您處理后續(xù)的房屋合同，您需要和您的律師商定相應(yīng)的流程和具體的律師費用。

4、驗房

買賣雙方達成共識后，可以聯(lián)系專業(yè)的驗屋人員，在賣方允許的日期里，幫您實地測試房屋的各項指標(biāo)，為您的出具一份房屋實地考察報告。

5、簽署合同

驗屋結(jié)果無爭議后，雙方律師開始準(zhǔn)備合同直至買賣雙方對合同條款均無異議后，買賣雙方正式簽訂購房協(xié)議（Purchasing of Agreement）并付第一筆定金，通常為全部款項的10%。

定金會存入賣方律師的托管賬戶（Escrow Account）內(nèi)。如果買家無正當(dāng)理由終止合同，將會失去這筆定金。對于新樓盤，合同還可能會要求付第二次定金，請注意具體時間要求。剩余的余款需要在房屋成交日支付。

6、產(chǎn)權(quán)調(diào)查

合同正式生效后，買方律師會立即幫您委托產(chǎn)權(quán)公司對房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查（Title Search），調(diào)查房屋的貸款情況，付稅情況，房契資料，及有沒有未解決的法律糾紛等。至此還需要繳納產(chǎn)權(quán)調(diào)查費。時間大概需要2至4周。

7、過戶前再次驗房及購買產(chǎn)權(quán)保險

在過戶前的48小時內(nèi)，經(jīng)紀(jì)人會再次帶買方或替買方檢查房屋是否完好，以確定沒有額外的損害發(fā)生，此外買家需購買產(chǎn)權(quán)保險（Title Insurance）以防過戶以后房屋出現(xiàn)任何問題。

8、房屋過戶（Closing）

過戶當(dāng)天，買賣雙方及其律師會當(dāng)面交接手續(xù)，這些手續(xù)一般會在賣方律師辦公室辦理。在這一天，買家需要準(zhǔn)備好有效身份證件及現(xiàn)金支票，并付清所有的房款以及各種手續(xù)費。

9、過戶之后

買家會拿到鑰匙，并在1至3周內(nèi)收到地契原件。過戶之后，買家需要及時聯(lián)系水、電、煤氣公司以及更改相關(guān)信息及賬戶。

貸款購房流程：

貸款購房的流程和現(xiàn)金購房的流程基本上是一樣的，在這里就不再重復(fù)。由于貸款購房中會涉及銀行或貸款機構(gòu)，以下是貸款購房時額外的流程：

1. 簽訂意向書后，需要向賣家承遞銀行的貸款預(yù)批信，用來證明自己的資金能力。

2. 合同生效后，應(yīng)立即開始銀行貸款審批程序，從而幫助買家鎖定合適的利率，通常可以鎖定40-60天。審批成功后將獲得貸款書（Firm Commitment），這個過程一般需要4至6周。

3. 過戶成交時，一般在銀行律師指定的地點進行交接。

4. 貸款流程中，需要交很多額外的費用，包括：申請費、信用審核費、銀行律師費、房屋評估費、貸款稅等。總的來說，紐約購房過戶手續(xù)費在2-3%左右，曼哈頓的新樓盤一般在5%左右。

綜合上述，如果您有充足的美元現(xiàn)金，現(xiàn)金購房對您來說可能是更簡便的選擇。如果需要貸款購房，則需要給貸款手續(xù)留出充足時間。