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【問答】在美國如何申請房屋貸款

　　到美國以后，安家置業是大多數移民的必經之路，我也一樣不能免俗，因為搬過幾次家，有過多次房屋買賣的經歷，因此，愿意與有意了解申請房貸的讀者分享我的經驗。

　　說起來，申請房貸很容易，但也很難，此話怎講?先從容易的一面說起。在美國發放房貸的機構很多，不但有銀行，也有許多專門辦理房屋貸款的公司，這些銀行及公司除了接受面對面的貸款申請外，還設有電話專線服務以及網上服務，可以通過電話或網絡完成房貸的申請，十分方便。我除了90年代中期在波士頓第一次買房時是到銀行申請的房貸外，其它的幾次房貸，包括再次貸款都是通過網上申請完成的。

　　上面說的是申請貸款容易的一面，接下來要談談貸款申請不容易的一面。許多申請過貸款的人，都對申請貸款時需要提交的各種文件深感麻煩。在申請貸款時，基本上需要提交以下各種文件：

　　1、信用報告

　　通常貸款機構會在申請人同意的情況下，直接從三大信用調查公司獲取申請者的信用報告，如果沒有信用報告，通常就不能申請房貸。因此，移民到美國的人，優先要做的事情之一就是趕緊建立自己的信用，最好的方法是申請信用卡，無論用還是不用，有了信用卡就有了信用記錄。

　　2、年度工資表(即W-2表格)

　　貸款機構一般需要申請者提供兩年以上的年度工資表，這樣可以知道兩年內申請者的工資收入情況，這個工資表是雇主提供給雇員報稅時用的。

　　3、報稅表

　　貸款機構一般需要申請者提供兩年的報稅表，從報稅表中，可以更加詳細了解過去兩年中申請者家庭的經濟情況，包括家庭人口、工資、 投資、福利收入以及退休帳戶存款等。多數情況下，貸款機構會要求申請者填交一個國稅局的4506-T表，這個表授權貸款機構直接從國稅局獲得申請者的報稅表，免得申請者寄表麻煩。

　　4、美國銀行帳戶

　　貸款機構一般會要求申請者提供至少一個銀行帳戶的月度帳戶報告(bank statement)，以此了解申請者的存款情況。

　　除了上述基本文件外，還會有其它各種補充文件的要求，比如雇傭證明、房屋租金收入證明、合法居住證明等。特別需要指出的是，華人中比較流行子女買房時，父母往往會給子女一些錢來作為頭款的一部分或全部，在這種情況下，貸款機構就需要申請者出示“禮物證明”來證明這些現金是禮物而非借款，因為如果是借款的話，就牽涉到貸款機構的貸款額度以及申請者的還款能力了。

　　在美國，最流行的房貸種類是30年固定利息貸款，即貸款期限30年，30年內利息固定不變。根據房利美的統計，30年固定利息貸款占所有房貸的61%。這一貸款目前的利息為年率4.37%左右，雖然比一年以前的3.5%要高，但從歷史的眼光看，依然屬于低息。30年固定利息貸款的還貸期限雖然是30年，但很少有人會到30年后才還清貸款，大部分人在30年內或者搬家將房子賣掉，或者提早還清貸款。因此，即使是六、七十歲的申請者，只要符合條件，也可以順利貸到30年期限的房貸。

　　除了30年固定利息貸款外，流行的貸款種類還包括：15年固定利息貸款、20年固定利息貸款、30年浮動利息貸款(有頭3年、頭5年、頭7年、頭10年利息固定，其余年份利息浮動之分)等。此外，還有聯邦房屋署貸款(FHA)、退伍軍人貸款(VA loan)、只付利息不付本金貸款(一般前幾年只付利息，月供負擔比較輕，而后利息息率增加，同時加上本金，因此月供會大大增加)等。

　　簡單說來，在美國申請房貸，最基本的條件是要有兩年以上的收入證明及較好的信用記錄，以及還貸能力。至于是否公民及綠卡持有者則不是必備條件。

　　根據房利美的統計，截至2013年底，全美房貸總額為18萬億美元，平均每人貸款近6萬美元。