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金管局三招应对楼市逆周期措施

       楼市持续炽热,金管局昨日三招齐发,推出第七轮针对楼市“逆周期措施”,出手之重、涵盖范围之广,堪称历来“最辣”。新措施主要针对楼价700万元以下的中、小型住宅单位,自住物业的最高按揭成数划一下降至六成。这意味自上世纪九十年代以来,实行了二十多年的七成楼宇按揭成绝响。小市民要寻觅“蜗居”,上车难度大增。

  金管局早前已多番预警,若楼市上行周期持续并加剧,将考虑推出新的逆周期措施。有见中小型住宅单位的楼价近期持续上升,金管局昨于收市后,正式公布三项措施,范围涵盖自用住宅物业、第二套自用住宅物业,及各类非自用物业按揭贷款,可谓一网打尽。

  三项新措施实时生效,但于周五(227日)或之前已经签订临时买卖合约的借款申请则不受影响。

  家庭负债比率创新高

  借款人的最高按揭成数由七成削至六成之后,估计有高达七成购买700万楼价以下的人士会受影响。

  金管局表示,700万以下住宅按揭占每月新批住宅按揭的比例甚高,以宗数计超过七成,以金额计大致为六成左右。由于中、小型住宅物业的价格在去年下半年上升了12%,加上近期香港家庭负债占本地生产总值(GDP)的比率持续上升,已达到64%的历史新高,一旦楼价出现重大下调,将会影响银行体系稳定。

  金管局总裁陈德霖表示,过往推出逆周期措施时,会尽量减低措施对用家,尤其是首次置业人士的影响,故过往六轮措施,金管局一直保留空间,让有意购买细价楼作为自用的人士,可以叙造最高七成按揭。他说新措施会“无可避免对一部分用家及首次置业人士带来影响”,惟职责所在,金管局不得不采取进一步监管措施,以保障香港银行和金融稳定。

  按揭保险最多借八成

  按揭证券公司昨日同时宣布修订按揭保险计划,将合资格住宅物业可叙造的最高按揭成数,由九成下调至八成。不过,有固定收入,及供款与入息比率不超过45%的首次置业人士,仍可申请叙造最高九成按揭贷款。

  此外,金管局将要求现时采用“内评法”管理信贷风险的八家银行,将今年2月以前批出的住宅按揭贷款的“风险加权比率”,在明年6月底前全面提升至15%的下限,以及在今年6月底前引入10%的下限。八家银行的按揭贷款组合,占整体市场的比例约近80%

  上述措施将增加银行住宅按揭贷款的资金成本。金管局副总裁阮国恒表示,截至去年底,本港银行的平均资本充足率为16.8%,相信引入新措施后,银行未必有集资压力。另外,措施属长远安排,即使日后取消逆周期措施,仍会继续实施。

  汇丰银行副主席兼行政总裁王冬胜表示,该行欢迎金管局公布的新措施,认为在目前住宅物业市场价格持续上升的环境下,有关措施将有效协助银行管控相关住宅物业贷款的风险。